旭輝控股林峰:放棄幻想認真降杠桿,房地產(chǎn)行業(yè)還是有未來
2021-12-29閱讀:1725發(fā)布:世界人居來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)
12月27日,旭輝控股集團(00884.HK)CEO林峰發(fā)文稱,中國地產(chǎn)行業(yè)誕生以來,從沒有這樣的風雨飄搖、黑云壓城;近幾個月來,如同魷魚游戲,每一周都有一兩家開發(fā)商轟然倒下,行業(yè)陷入一個股債雙殺的螺旋式下降過程。
對于近期多個政府部門表態(tài)要維持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定,林峰表示,很多人樂觀地認為是否政策轉(zhuǎn)向了,地產(chǎn)春天又要來了;要放棄幻想,地產(chǎn)已經(jīng)進入青銅時代,是一個冰河期與寒武紀,不會再有春暖花開,要做好漫長冬天的準備。
“放棄幻想,認認真真降杠桿”
林峰在文章中稱,房地產(chǎn)政策的導向從來沒變,堅持房住不炒、穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期,堅決降杠桿。近期政策的部分變化僅是微調(diào),防止過急過快,造成系統(tǒng)性風險。
對于市場預期,林峰認為,“市場恢復還需要時間和耐心。目前各金融機構(gòu)和市場客戶都還在觀望,如果明年3月份觸底,6月份恢復常態(tài),都已是比較樂觀?!?/p>
近期多家房企出現(xiàn)流動性危機,林峰稱,倒下的企業(yè)有個共性,都是近年發(fā)展快速,負債率比較高的民營頭部房企。這一輪國企、外企和小型房企反而相對安全,三道紅線如同興奮劑檢測,小型房企由于沒有進主賽場,之前也借不到太多錢,反而安全。
對于房企,林峰稱,放棄幻想,認認真真降杠桿;未來優(yōu)秀房企的負債率可能不是70%,而是30%。
“沒有倒閉的行業(yè),只有倒閉的企業(yè)”
盡管現(xiàn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)苦難,林峰仍然認為,行業(yè)健康,前方還有曙光,房地產(chǎn)行業(yè)還是有未來。
對于原因,林峰提到,中國的城市化率離發(fā)達國家還有近20%的差距,經(jīng)濟發(fā)展增速仍然是全球第一梯隊,未來十幾年,房地產(chǎn)的十幾萬億的體量仍然可以維持。
林峰表示,哪怕城市化完成,進入穩(wěn)定的成熟市場,如同美國和日本,也有每人每年一平方米的建設量,按人均30平方米,30年更新一次計算,中國穩(wěn)定期每年10億平米建設量總是有的,仍然是個大海。
林峰認為,“沒有倒閉的行業(yè),只有倒閉的企業(yè),曙光將再現(xiàn),要保持信心?!?/p>
“盡快出臺房地產(chǎn)稅”
談及如何重塑信心,林峰稱,“讓市場正常流動起來”。其同時建議取消二手房指導價,降低首套房的首付比例,盡快出臺房地產(chǎn)稅等建議。
1.支持二手房正常交易:
保證二手房市場,既是部分首置和首改客戶的正常需求,又是穩(wěn)定一手房正常交易量的重要因素。希望保障購買二手房的按揭支持,同時建議取消二手房指導價,購房者個體之間,應遵循市場定價。二手房價控制的核心是市場預期,最大的預期來自于地價的上漲。
2.支持剛需首套購房:
首套無論從實際需求還是政策導向上,都應該支持,建議降低首套購房的首付成數(shù)與按揭利率,減輕其負擔。
3.項目監(jiān)管有序分類:
建議住建部統(tǒng)一規(guī)定監(jiān)管規(guī)則,地方政府參照執(zhí)行,不要額外加碼。但可以根據(jù)企業(yè)投入金額和信用等級分類管理,回收現(xiàn)金不能超過投入金額,可以用銀行保函替代項目監(jiān)管資金。既保證安全,又恢復行業(yè)部分流動性。
4.資金投放盡量均衡:
一是總量均衡,結(jié)合三年降杠桿的大目標,保障年度投放量,不過快下降;二是企業(yè)均衡,在國企和民企之間,按照存量的比例,分類均衡投放,避免旱澇失衡;三是區(qū)域均衡,對東北、西南、西北等經(jīng)濟不發(fā)達區(qū)域,也鼓勵適度投放些開發(fā)貸與按揭。
5.集中供地全年一次公示:
從年初就公示城市總供地計劃、三批次時間,年內(nèi)確保全部供出。底價不應該每次調(diào)升,起拍價建議略低于上一年成交均價。限價透明,直接在文件上明確,不限價也說明清楚,控制好預期。
6.成立市場平準基金:
日本地產(chǎn)崩盤時,政府出面成立了平準基金,專項用于收購項目和資產(chǎn),化解債務危機,維護資本市場信心,然后通過資產(chǎn)管理公司處置或REITS退出。中央可以牽頭大型國資地產(chǎn)和金融機構(gòu)聯(lián)合成立,針對危機企業(yè)的項目資產(chǎn)和海外美元債收購。
7.盡快出臺房地產(chǎn)稅:
房地產(chǎn)稅是最好用的長效機制,全部人都有預期一定會出臺,不如早點讓靴子落地。只要稅率可接受,一能增加地方稅收,二能通過差額稅率,實現(xiàn)定向征收。差額稅率出臺后,其實可以取消掉短期限購限貸等政策,甚至可以有10%-20%的土地出讓時不限售價,讓市場的歸市場,保障的歸保障。
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